Mercado de Fundos Imobiliários: Uma Virada Positiva no Final de 2025
No início de 2025, o cenário para o mercado de fundos imobiliários (FIIs) não era promissor. A taxa de juros elevada, o risco fiscal persistente e a perspectiva de desaceleração econômica geraram um clima de pessimismo entre os gestores. No entanto, ao final do ano, uma reviravolta ocorreu, impulsionada por diversos fatores que trouxeram uma nova dinâmica para a classe.
Essa mudança se refletiu em um desempenho notável, especialmente quando comparado com o início do ano.
A Influência da Selic e da Inflação Controlada
A Selic, que atingiu 15% ao ano, continuou sendo um elemento central no cenário. Contudo, a inflação, que havia atingido níveis elevados, começou a ser mais controlada, o que gerou expectativas de um possível ciclo de cortes nos juros. Essa expectativa, por sua vez, impulsionou o interesse dos investidores nos FIIs, que são considerados ativos de risco com potencial de retorno mais elevado.
Segundo o levantamento do BTG Pactual, o Índice de Referência dos FIIs (IFIX) registrou um aumento de 21,15% desde o início de 2025. Caio Araujo, analista da Empiricus, destacou que essa performance se opôs à tendência de 2024, que havia sido marcada por um desempenho mais fraco.
O Setor Logístico em Destaque
Dentro do universo dos FIIs, o setor de galpões logísticos se apresentou como o mais forte. A crescente demanda por infraestrutura logística, impulsionada pelo crescimento do comércio eletrônico, e a taxa de vacância mínima histórica (7,3%) no segmento de galpões logísticos contribuíram para o bom desempenho desses fundos.
A Binswanger apontou que cerca de 84% das novas locações no comércio eletrônico estavam concentradas em galpões logísticos.
O FII RBR Logística (RBRL11) se destacou como o melhor performer do IFIX, com um aumento de 38,09% e um retorno total (com dividendos) de 53,51%. O FII Patria Logística (PATL11) também apresentou um desempenho notável, com um aumento de 35,40% e um retorno total de 52,99%.
Desempenho de Outros Segmentos e Desempenhos Negativos
Embora o setor logístico tenha se mostrado o mais forte, outros segmentos imobiliários também apresentaram resultados positivos. O FII Vinci Logística (VILG11) registrou um aumento de 33,45% e um retorno total de 43,74%. O FII Bluematicaw Logística (BLMG11) também se destacou com um aumento de 32,44% e um retorno total de 48,29%.
No entanto, alguns FIIs apresentaram desempenho negativo. O Urca Prime Renda (URPR11) liderou a lista com uma queda de 34,90% e um retorno total de -27,51%. O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I (MFII11) também teve um desempenho ruim, com uma queda de 18,17% e um retorno total de -4,37%.
Dados e Desempenho dos FIIs Mais Valorizados e Desvalorizados em 2025
A tabela abaixo apresenta os 10 fundos imobiliários que mais se valorizaram e desvalorizaram em 2025, conforme dados do Trading View/B3 e Broadcast FIIs:
| CódigoNome do fundo | Desempenho no ano | Retorno total (com dividendos) |
|---|---|---|
| RBRL11 | 38,09% | 53,51% |
| PATL11 | 35,40% | 52,99% |
| VILG11 | 33,45% | 43,74% |
| BLMG11 | 32,44% | 48,29% |
| HSML11 | 29,52% | 40,21% |
| BROF11 | 29,00% | 46,42% |
| KFOF11 | 22,75% | 36,86% |
| CPSH11 | 22,03% | 40,61% |
| MANA11 | 22,00% | 37,39% |
| BTAL11 | 21,95% | 37,62% |
É importante ressaltar que, apesar do cenário positivo, alguns FIIs ainda enfrentam desafios, como a retenção de caixa pelo Urca Prime Renda (URPR11) e a inadimplência no Mérito Desenvolvimento Imobiliário I (MFII11).