Nova Reforma Tributária: Aluguéis se Tornam Complexos e Impactam Proprietários em 2026

Nova Reforma Tributária e o Imposto sobre Aluguéis em 2026

A recente reforma tributária, com a implementação do novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA), está impactando significativamente o mercado imobiliário, alterando a rotina de proprietários e gerando debates sobre a viabilidade da criação de holdings imobiliárias.

A mudança mais relevante é o enquadramento de proprietários como contribuintes do IVA, o que representa uma nova etapa na tributação de aluguéis.

A partir de 2026, locadores físicos com receita anual superior a R$ 240 mil e possuidores de quatro ou mais imóveis serão automaticamente contribuintes do IVA, juntamente com o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Essa regra também se aplica a pessoas físicas com receita anual acima de R$ 288 mil, independentemente do número de imóveis.

O Enquadramento como Contribuinte do IVA

A principal mudança é que o proprietário pessoa física que faturar mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis e tiver quatro imóveis ou mais será tratado como contribuinte do IVA. Essa alteração gerou dúvidas sobre a criação de holdings imobiliárias, que antes eram uma estratégia comum para otimizar a carga tributária.

A Complexidade da Decisão

A criação do imposto de renda sobre dividendos e do IR mínimo sobre as grandes rendas tornou a decisão de criar uma holding imobiliária mais complexa. Antes, a análise se baseava principalmente no custo de administração da empresa e no faturamento das locações.

Agora, com a tributação de dividendos acima de R$ 50 mil mensais e o risco de enquadramento na alíquota mínima anual de IR (para quem recebe rendimentos acima de R$ 600 mil anuais), a conta ficou mais complexa.

Opiniões dos Especialistas

Segundo Charles Gularte, sócio-diretor da consultoria Ballstaedt Gasparino Advogados, o sistema protegeu a locação residencial tradicional, reduzindo a base de cálculo do IBS/CBS e a alíquota aplicada. Já para a advogada Ana Cláudia Akie Utumi, sócia-fundadora do escritório Utumi Advogados, a criação de uma holding só faz sentido para quem, de fato, se enquadra como contribuinte do IVA.

Custos e Obrigações da Holding Imobiliária

A criação de uma holding imobiliária envolve custos de administração, além do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que em São Paulo é de 3%. Além disso, a holding tem obrigações administrativas, como o uso do sistema nacional de imposto, no CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) e o uso dos créditos fiscais.

Considerações Finais

A reforma tributária, com a implementação do IVA, representa uma nova etapa na tributação de aluguéis, gerando debates sobre a viabilidade da criação de holdings imobiliárias. A decisão de criar uma holding só faz sentido para quem, de fato, se enquadra como contribuinte do IVA, e a criação de uma holding envolve custos de administração, além do ITBI.