Reforma Tributária impacta aluguéis: o que investidores precisam saber em 2026

Investidores que buscam renda passiva com imóveis precisam estar atentos a mudanças significativas. A Reforma Tributária, com entrada em vigor em 1º de janeiro de 2026, alterará as regras do mercado imobiliário. A locação de imóveis poderá ser sujeita aos novos tributos sobre consumo – Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal.

Essa mudança pode elevar a carga tributária para locadores, impactando diretamente o valor dos aluguéis.

A Reforma Tributária introduz dois novos tributos que substituem parte dos impostos existentes, focando no consumo. A locação de imóveis, que historicamente não era sujeita a tributos sobre consumo, passa a ser incluída nessa nova base de cobrança.

Locadores com faturamento acima de determinados limites ou que possuam múltiplos imóveis em locação serão obrigados a pagar esses novos tributos, gerando um custo adicional na operação de aluguel.

Sem ajustes contratuais, esse custo recairia sobre o proprietário, diminuindo a rentabilidade. O inquilino também sentiria o impacto no valor do aluguel. Especialistas em direito tributário e mercado imobiliário alertam que os efeitos da Reforma Tributária podem variar conforme o perfil do locador e o tipo de contrato.

Mesmo com medidas de incentivo previstas para o setor imobiliário, a tributação pode representar um aumento relevante sobre o valor líquido recebido.

Para se preparar e minimizar os impactos da nova tributação, é recomendado agir com antecedência. Especialistas sugerem revisar contratos atuais e renegociar cláusulas, incluindo mecanismos que permitam o repasse de custos tributários futuros ou o reequilíbrio contratual.

Avaliar a estrutura patrimonial, organizando os imóveis sob uma holding ou pessoa jurídica, pode oferecer eficiência tributária, especialmente para quem possui várias unidades em locação. Diversificar investimentos imobiliários, por exemplo, através de fundos imobiliários (FIIs) ou produtos de renda imobiliária, pode reduzir a exposição direta à tributação sobre aluguéis físicos e manter a renda passiva com menos riscos.