TRXF11 aumenta interesse em compras: Fundos Imobiliários adquirem mais propriedades por R$ 98 milhões — e incorporam um locador importante

No âmbito das finanças pessoais, fazer compras no supermercado com fome costuma ser um erro, pois leva à aquisição de produtos desnecessários e a um valor final superior ao esperado.

Contudo, no caso do fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11), é justamente essa ânsia que tem colocado o ativo sob os reflexos do mercado.

O fundo imobiliário optou por realizar aquisições em junho, anunciando a inclusão de 13 imóveis no portfólio e, posteriormente, adquiriu mais um. Contudo, as operações não foram suficientes para satisfazer a demanda do TRXF11, que retomou a compra de novos ativos.

De acordo com o documento encaminhado à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) na noite de quinta-feira (14), o fundo imobiliário finalizou a aquisição de três imóveis situados nos bairros de Santana e Lapa, em São Paulo, e na Granja Viana, em Cotia (SP). Todos os ativos já estão prontos e em operação.

A transação totalizou R$ 98,85 milhões, dos quais R$ 43,51 milhões foram pagos à vista. Os R$ 55,34 milhões restantes correspondem ao saldo devedor de dois Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) vinculados aos aluguéis, assumidos pelo fundo.

Os efeitos da aquisição no patrimônio do TRXF11

Com a transação, o TRXF11 possui agora 72 imóveis e um valor total investido superior a R$ 3,9 bilhões nos novos ativos. O montante representa um aumento de cerca de 2,5%.

A área bruta locável avança para 682 mil metros quadrados, e a área total dos terrenos do portfólio passa a ser de aproximadamente 1,25 milhão de metros quadrados. Os três novos ativos somam 14,7 mil m² de ABL.

A gestora do FII, a TRX Investimentos, afirma que a aquisição não deve afetar imediatamente a receita do fundo, mantendo a projeção de dividendos entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até o fim de 2025.

O rendimento sobre custo, que demonstra o retorno anual do investimento considerando o valor de aquisição, é de 10,5%. A taxa considera tanto o valor investido quanto os CRIs assumidos, com taxa média de IPCA + 5,17%.

Contudo, a aquisição também eleva a alavancagem do fundo para 23,12%.

Locatário obtém maior área.

Ao realizar a aquisição, o TRXF11 turbina não apenas a carteira de ativos, mas também a de inquilinos, devido à presença de locatários de grande destaque, como as lojas do Grupo Pão de Açúcar.

A empresa arrende os três imóveis por meio de contratos singulares – isto é, que apresentam prazos extensos, sem possibilidade de alteração durante o período de locação e com encargos elevados de rescisão – com duração compreendida entre 15 e 20 anos. Essa particularidade assegura maior estabilidade de rendimentos e segurança aos acionistas.

Ademais, os contratos estabelecem o pagamento total dos aluguéis mesmo em caso de rescisão prematura.

O Grupo Pão de Açúcar já integra o portfólio de inquilinos do TRXF11. Contudo, com a aquisição dos três imóveis, a participação da companhia na receita do FII aumenta de 13,96% para 16,44%.

Apesar do crescimento, o grupo permanece atrás do Assaí e Grupo Mateus, que detêm participações de 31,29% e 19,07%, respectivamente, na receita do fundo imobiliário.

Fonte por: Seu Dinheiro