XP Log (XPLG11) Expande Portfólio com Aquisição de Galpões Logísticos em São Paulo
O fundo imobiliário XP Log (XPLG11) realizou uma significativa expansão em seu portfólio, incorporando um conjunto robusto de galpões logísticos. A operação, que foi formalizada através da 9ª emissão de cotas, avalia-se em aproximadamente R$ 919,1 milhões.
Conforme comunicado ao mercado, a maior parte do pagamento será efetuada por meio da subscrição de novas cotas do fundo. Os vendedores dos imóveis receberão essas cotas, complementadas por um pagamento em dinheiro de R$ 23,6 milhões.
Detalhes da Transação e Ativos Adquiridos
A transação abrange a compra de participações, tanto totais quanto parciais, em seis imóveis localizados no estado de São Paulo. Esses ativos somam mais de 300 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL).
Projeções de Retorno e Estabilidade
O FII estima que a taxa de capitalização (cap rate) para o primeiro ano após a conclusão da aquisição seja de 10,6%. Apesar do crescimento do patrimônio, a expectativa do XPLG11 é manter os dividendos no curto prazo, projetando cerca de R$ 0,82 por cota mensalmente.
Considerando o valor atual da cota em R$ 101,59, isso representa um retorno mensal de 0,81%, o que equivale a 9,69% ao ano, sem contar possíveis reinvestimentos dos pagamentos.
Destaques dos Novos Imóveis e Estrutura de Renda
Entre os destaques da aquisição está o Condomínio Modular Piracicaba II, que possui cerca de 162 mil metros quadrados e está em fase final de obras, com entrega prevista para o segundo trimestre de 2026. Este empreendimento já conta com 75% de sua área alugada.
Os demais galpões, situados em Atibaia, Jarinu e Jundiaí, já apresentam alta taxa de ocupação, com aproximadamente 98% da ABL média locada, o que garante geração de receita imediata para o fundo.
Proteção de Renda em Ativo em Desenvolvimento
Um ponto crucial da operação é a estrutura de proteção de renda no ativo em desenvolvimento em Piracicaba. O vendedor se comprometeu a pagar prêmios de locação ao XPLG11 em três fases, podendo chegar a cerca de R$ 5,2 milhões mensais inicialmente, o que ajuda a mitigar riscos até a estabilização total do imóvel.
Panorama Geral do Portfólio Pós-Aquisição
Com essas novas aquisições, o XPLG11 eleva seu patrimônio líquido para aproximadamente R$ 5,4 bilhões. O fundo passa a gerir 31 empreendimentos e um total de 1,72 milhão de metros quadrados de ABL.
A carteira de locatários é diversificada, composta por 95 companhias distintas. Além disso, a gestão do FII ressalta que as aquisições ocorrem em um momento favorável para o setor logístico, caracterizado por baixa vacância, abaixo de dois dígitos, e aumento constante nos valores de aluguel.