Setor Logístico Surpreende FIIs: Oportunidade de Investimento em Alta!

Setor Logístico Brilha Entre os Fundos Imobiliários

O segmento logístico deixou de ser considerado um investimento de menor destaque entre os fundos imobiliários (FIIs) e se tornou um foco de atenção. Essa é a avaliação do analista Caio Araujo, da Empiricus Research, que participou do evento “Onde Investir em Maio”.

Durante o encontro, promovido pelo Seu Dinheiro, Araujo detalhou uma mudança estrutural que está ocorrendo no setor de galpões.

Há cerca de 10 anos, o setor logístico era bastante vulnerável a flutuações na oferta e na demanda, o que gerava pressão sobre as taxas de ocupação e afastava investidores. No entanto, ao longo da última década, diversas transformações ocorreram, resultando em uma nova dinâmica.

Caio Araujo acredita que dois fatores principais estão impulsionando essa mudança: o crescimento do e-commerce e as novas preferências de consumo dos brasileiros.

A entrada de grandes empresas como Amazon e Shopee, juntamente com o aumento da participação de empresas como Mercado Livre, elevou significativamente a demanda por espaços de armazenamento e distribuição. Como resultado, houve um aumento nas locações, com números consistentes nos últimos anos.

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Inicialmente, a oferta acompanhou esse crescimento, mas o aumento dos custos de construção e do custo de capital – ou seja, o valor para levantar dinheiro para investir – tornaram a situação mais desafiadora.

Aluguéis em Alta

Essa situação se reflete na queda da vacância dos FIIs de logística, que agora se mantém em um patamar estável, próximo das mínimas históricas. Em São Paulo, por exemplo, a vacância está em torno de 7%, um número considerado muito baixo. Além disso, os preços dos aluguéis já estão em alta, com um aumento médio de 5% no primeiro trimestre, em galpões localizados entre 30 e 60 km da capital paulista.

Caio Araujo prevê que essa tendência de aumento de preços deve continuar, especialmente em imóveis de alta qualidade. Diante desse cenário positivo, o analista mantém uma visão otimista para o setor de logística no curto prazo.

Onde Investir?

Os especialistas que participaram do evento “Onde Investir” apresentaram suas recomendações de alocação para o mês. Caio Araujo indicou dois FIIs de galpões: o BTG Pactual Logística (BTLG11) e o Vinci Logística (VILG11).

O BTG Pactual Logística se destaca pela concentração em São Paulo, uma praça com dados operacionais saudáveis, e pela sua capacidade de expansão. O analista ressalta que poucos fundos imobiliários possuem caixa suficiente para realizar expansões nesse momento, o que torna o BTLG11 uma opção interessante.

Já o Vinci Logística, embora semelhante, possui um contexto mais voltado ao valuation, com potencial de ganho de capital. O fundo tem uma carteira mais concentrada e um nível de risco um pouco maior, mas o analista acredita que a tese do fundo é sólida, com boa reserva de caixa e potencial para realizar alocações ao longo do tempo.

A edição de maio do “Onde Investir” abordou um cenário econômico conturbado, com a guerra entre Estados Unidos e Irã, inflação, o corte da taxa Selic e a temporada de balanços do primeiro trimestre de 2026. O evento reuniu especialistas para discutir o cenário macro, ações, dividendos, mercado internacional, renda extra, Imposto de Renda e criptomoedas, além dos fundos imobiliários.